Radon v domě: Skryté riziko, které může znehodnotit Vaši nemovitost

Kupujete rodinný dům? Součástí prověření domu před koupí by vždy mělo být i prověření výskytu radonu. Tento plyn je neviditelný, bez zápachu a může zásadně ovlivnit nejen vaše zdraví, ale i hodnotu nemovitosti. V Controlia.cz je kontrola výskytu radonu běžnou součástí každé technické kontroly domu.

1. Co je radon a proč je nebezpečný

Radon je radioaktivní plyn vznikající přirozeným rozpadem uranu v horninách a půdě. Do interiéru domu proniká nejčastěji z podloží přes spáry, trhliny v základové desce, prostupy instalací nebo špatně provedenou hydroizolaci. Na rozdíl od oxidu uhelnatého není cítit, nemá barvu ani zápach, a proto ho lze odhalit pouze měřením.

Dlouhodobé vystavení zvýšené koncentraci radonu poškozuje plicní tkáň a významně zvyšuje riziko rakoviny plic. Podle Světové zdravotnické organizace je radon druhou nejčastější příčinou rakoviny plic po kouření.

2. Jak zjistit, zda se dům nachází v oblasti s vysokým radonovým indexem při prověření domu před koupí

Základní přehled poskytuje radonová mapa České geologické služby – mapy.geology.cz/radon. Mapa zobrazuje území rozdělené do tří kategorií: nízký, střední a vysoký radonový index.

Je však důležité vědět, že mapa vychází z pravděpodobnosti výskytu radonu v podloží, nikoli z měření v konkrétní budově. Každý dům může mít zcela jiné výsledky podle typu základů, provedení izolace nebo způsobu větrání.

3. Jak Controlia prověřuje výskyt radonu při technické kontrole domu

Kontrola výskytu radonu je běžnou součástí inspekcí, které Controlia provádí. Pokud se dům nachází v oblasti se středním nebo vysokým radonovým indexem, naši inspektoři:

• ověřují, zda má prodávající platné protokoly o měření radonu,

• kontrolují, kdo měření provedl a zda odpovídá normě a má certifikaci

• posuzují průkaznost měření a jeho podmínky

• a pokud doklady chybí nebo jsou pochybné, doporučujeme nezávislé měření radonu akreditovanou laboratoří.

  
  

Tento postup chrání klienta před situací, kdy by kupoval dům s podhodnoceným nebo zfalšovaným měřením, které by po koupi odhalilo zásadní problém.

4. Jak se měření radonu provádí a co může ovlivnit jeho výsledek

Měření radonu se provádí pomocí stopových nebo elektronických detektorů, umístěných v obytných místnostech a v kontaktu s podlahou. Dům musí být po dobu měření v uzavřeném stavu – okna i dveře zavřené, bez nadměrného větrání.

Existují dvě základní metody:

• Krátkodobé měření (7-14 dní) – orientační, vhodné při koupi nemovitosti

• Dlouhodobé měření (12 měsíců) – přesné měření požadované například při kolaudaci, nelze však použít při rychlé kontrole při koupi nemovitosti

  
  

Pokud se u krátkodobého měření otevře okno nebo se provádí intenzivní větrání, může dojít ke zkreslení výsledků až o desítky procent. Proto seriózní firmy vždy dům po dobu měření zapečetí, aby bylo vyloučeno jakékoli ovlivnění.

5. Jak se chránit před podvodným měřením při koupi

V praxi se bohužel objevují případy, kdy realitní kancelář nebo prodávající vědomě otevře okna v průběhu krátkodobého měření, aby snížil naměřené hodnoty. Takový zásah může znamenat rozdíl mezi bezpečným domem a stavbou, která by neprošla kolaudací.

Doporučený postup:

1. Trvejte na tom, aby měření prováděla nezávislá akreditovaná firma.

2. Požadujte, aby byl dům při měření zapečetěn.

3. Do kupní smlouvy vložte ustanovení o možnosti opakovaného měření po převzetí domu.

Pokud se následně prokážou výrazně vyšší hodnoty, může být první měření považováno za podvodné – a kupující má právo žádat kompenzaci.

6. Co dělat, pokud se po koupi zjistí zvýšené hodnoty

Zvýšená koncentrace radonu v domě není důvodem k panice, ale je nutné rychle jednat. Odborník musí zjistit, kudy radon do domu proniká – nejčastěji přes trhliny v základové desce, prostupy instalací nebo špatně provedené hydroizolace.

Na základě tohoto zjištění se navrhují opatření dle ČSN 73 0602 – Ochrana staveb proti radonu z podloží, například:

• Podtlakové odvětrávání podloží,

• Instalace rekuperační jednotky nebo nuceného větrání,

• Utěsnění prostupů,

• Dodatečné hydroizolační vrstvy s parotěsnou funkcí.

  
  

Správně navržený systém dokáže snížit koncentraci radonu až o 90 %.

7. Proč má smysl prověření domu před koupí odborníkem

Radon je jen jeden z mnoha skrytých problémů, které laik bez odborných znalostí neodhalí. Naši inspektoři se s nimi setkávají každý den v praxi – od konstrukčních vad, poruch izolací, špatných rozvodů až po nefunkční větrací systémy. A právě proto má technická kontrola nemovitosti smysl:

• odhalí i ty vady, které okem nevidíte,

• ochrání vaši investici ještě před podpisem kupní smlouvy,

• a často vám pomůže vyjednat slevu nebo se vyhnout špatné koupi.

  
  

Tak jako radon může zásadně ovlivnit hodnotu a bezpečnost domu, existují desítky dalších faktorů, o kterých kupující často nemají ani tušení – dokud není pozdě. A to není teorie, to je realita, kterou v Controlia vidíme v praxi každý den.