Koupě pozemku: 5 chyb, které Vás mohou stát statisíce

Koupě pozemku je pro mnoho lidí první a zároveň nejdůležitější krok k vysněnému domu. Na první pohled může vypadat vše ideálně – krásná lokalita, příznivá cena, hezký výhled. Bohužel realita často odhalí problémy, které laik snadno přehlédne. Až po podpisu smlouvy se pak ukáže, že Vás čekají složitá jednání, zbytečné výdaje nebo dokonce nemožnost stavbu vůbec realizovat. V tomto článku shrnu pět oblastí, které je dobré prověřit, a přidám dvě skutečné příhody z mé praxe.

1. Ověřte hranice pozemku v katastru nemovitostí

Nikdy se nespoléhejte jen na to, „kde stojí plot“. Ploty jsou často postavené podle dohody sousedů, starých zvyklostí nebo prostě špatně. Správný postup je ověřit si hranice v katastru nemovitostí a ideálně si je nechat geodetem přesně vytyčit. Pokud se hranice na katastrální mapě liší od skutečného oplocení, může jít o komplikovaný majetkoprávní spor.

Příklad z praxe: Při koupi krásného stavebního pozemku jsme pouhým překrytím katastrálních map zjistili, že soused postavil masivní cihlový plot 1,5 metru za hranicí svého pozemku. Fakticky tak zabral část prodávané parcely. Dokud se situace právně nevyřešila, nebylo možné pozemek prodat.

2. Zjistěte, zda má pozemek legální přístup

Každý pozemek musí mít buď přímé napojení na veřejnou komunikaci, nebo zřízené věcné břemeno chůze a jízdy přes sousední pozemky. Bez právně zajištěného přístupu se k domu nemusíte legálně dostat autem ani pěšky – a to může být zásadní problém.

Příklad z praxe: Při koupi staršího domu jsme zjistili, že parcela je obklopena cizími pozemky a nesousedí s žádnou veřejnou komunikací. Nebylo zde zřízené žádné věcné břemeno. Řešení bylo možné, ale znamenalo složitá jednání se sousedy a nejistý výsledek. V momentě koupě se tyto problémy stávají vaším majetkem – i starostí.

3. Prověřte územní plán a stavební regulace

Územní plán vám řekne, zda na pozemku můžete postavit dům, jak velký může být, jak musí být umístěn a jaké jsou limity pro zastavěnost. Některé pozemky mohou být určeny například jen pro rekreaci nebo zahradu. Bez této kontroly riskujete, že na pozemku postavíte něco jiného, než jste chtěli – nebo dokonce vůbec nic.

Tip: Územní plán je veřejný dokument a můžete ho najít na webu obce nebo na stavebním úřadě. Doporučuji ho ale číst spolu s odborníkem – výrazy a regulace nebývají pro laika úplně srozumitelné.

4. Zkontrolujte dostupnost inženýrských sítí

Přípojky elektřiny, vody, kanalizace a plynu nejsou samozřejmostí. Pokud na pozemku nejsou, zjistěte si předem, jak daleko jsou nejbližší sítě, jaké povolení bude potřeba a kolik vás vybudování přípojek bude stát. Často se jedná o investice v řádech statisíců korun, které mohou zásadně ovlivnit váš rozpočet.

5. Myslete na rizika lokality

Pozemek může být v záplavové zóně, v oblasti s vysokým radonovým rizikem nebo na místě ohroženém sesuvem půdy. Prověření těchto faktorů vás může uchránit nejen od technických problémů při stavbě, ale i od budoucích potíží s pojišťovnou nebo s prodejem.

Tip: Radonové riziko a záplavové mapy jsou veřejně dostupné online. Vyplatí se tyto informace ověřit hned v počátku.

Závěr

Kontrola pozemku před koupí není formalita, ale zásadní krok, který vám může ušetřit stovky tisíc korun a měsíce starostí. Problémy s hranicemi, přístupem či stavebními omezeními se často dají řešit, ale stojí čas, peníze a nervy. Pokud si nejste jisti, svěřte prověření odborníkovi – zkušené oko odhalí i to, co laik snadno přehlédne.