Nezkolaudovaná novostavba: jak poznat rizika dříve, než podepíšete smlouvu

Koupě rodinného domu je pro většinu lidí životní investicí. Pokud však dům ještě není zkolaudován, vstupujete na velmi rizikové území. Bez kolaudace nemůžete dům legálně obývat, banka nemusí schválit hypotéku a navíc vás mohou čekat vysoké dodatečné náklady. Přesto se v inzerátech často objevují nezkolaudované stavby – někdy se tato skutečnost zamlčí, jindy se bagatelizuje. V tomto článku shrnu pět oblastí, na které si dát pozor, přidám i příklady z praxe a vysvětlím, jaké dokumenty musí prodávající k novostavbě vždy předat.

1. Co vlastně znamená, že dům není zkolaudován

Kolaudace je oficiální proces, kdy stavební úřad ověří, zda je stavba provedena podle povolení, je bezpečná a splňuje všechny požadavky. Bez kolaudace:

• dům není považován za dokončený,

• nelze jej legálně užívat k bydlení,

• mohou vzniknout problémy s převodem trvalého pobytu i s financováním.

  
  

Tip: Pokud vám prodávající tvrdí, že „kolaudace už je jen formalita“, berte to s velkou rezervou. Formální je jen tehdy, když je skutečně všechno splněno.

2. Proč se o nezkolaudovaném stavu často mlčí

Realitní makléři i samotní prodávající vědí, že zmínka o chybějící kolaudaci kupující odradí. Proto se objevují dvě typické situace:

• v inzerátu je uvedeno, že dům je hotový, ale o kolaudaci ani slovo,

• prodávající přizná, že kolaudace chybí, ale ujišťuje vás, že je „vše v pořádku“.

Obě varianty jsou nebezpečné. Bez prověření domu před koupí nikdy nevíte, co kolaudaci ve skutečnosti brání.

3. Nejčastější důvody, proč stavba není zkolaudovaná

Na rozdíl od drobných formalit jsou zde překážky, které stojí hodně času a peněz:

• Nedostatek financí investora – v závěrečné fázi dojdou peníze na dokončení interiéru, přípojek nebo komunikace.

• Chybějící technologie – například místo plánovaného tepelného čerpadla je instalován jen obyčejný kotel. To vede k nesplnění energetických požadavků (PENB A nebo B).

• Nesoulad se stavebním povolením – stavba byla provedena jinak, než bylo schváleno. Úřad kolaudaci odmítne.

• Chybějící dokumentace – energetický štítek (PENB), revize elektro, plynu, spalinových cest nebo tlakové zkoušky vody.

• Nedokončené práce – někdy chybí jen oplocení nebo příjezdová cesta, jindy ale i kompletní koupelny nebo podlahy.

  
  

Příklad z praxe: U jednoho domu v Praze chybělo tepelné čerpadlo. Investor jej nahradil levnějším kotlem a tvrdil, že to „stačí“. Kupující by si ale musel po koupi připlatit přes 300 000 Kč, aby splnil požadavky pro kolaudaci.

4. Rizika, která na kupujícího čekají

Pokud koupíte nezkolaudovaný dům, stáváte se tím, kdo musí kolaudaci dotáhnout. To znamená:

• vysoké dodatečné náklady (často statisíce),

• nejistotu, zda vůbec půjde kolaudaci získat,

• omezené možnosti hypotéky – banky obvykle financují jen kolaudované stavby,

• problémy s pojištěním a budoucím prodejem.

Koupí takového domu přebíráte nejen nemovitost, ale i veškeré komplikace, které kolaudaci brání.

5. Jaké dokumenty musí být k novostavbě předány

Každá novostavba rodinného domu má mít kompletní složku dokumentace. Pokud prodávající odmítá cokoliv doložit, je to varovný signál. Mezi povinné podklady patří zejména:

• Výkresová dokumentace skutečného provedení stavby (dle vyhlášky č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb),

• Kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby,

• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) v platné třídě A nebo B dle vyhlášky č. 264/2020 Sb.,

• Revizní zprávy (elektroinstalace dle ČSN 33 2000-6, plynové zařízení dle ČSN 38 6405, spalinové cesty dle ČSN 73 4201),

• Doklady o tlakových zkouškách a vodotěsnosti kanalizace dle ČSN EN 1610,

• Dokumentace požární bezpečnosti stavby, pokud byla vyžadována.

Bez těchto dokladů nelze dům zkolaudovat a často ani řádně užívat.

6. Jak se chránit před zbytečnými problémy

Naštěstí existují kroky, které vás ochrání:

• Technická kontrola rodinného domu – odborník prověří skutečný stav stavby i dokumentace.

• Dotaz na stavební úřad – zda je stavba vedena jako zkolaudovaná a jaké podmínky ještě zbývá splnit.

• Kontrola dokumentů – zejména PENB, revizní zprávy a kolaudační rozhodnutí.

• Prověření domu před koupí – nezávislá inspekce často odhalí věci, které makléř ani investor nepřiznají.

  
  

Tip: Pokud kupujete dům za několik milionů, investice do odborné kontroly za pár tisíc korun je zanedbatelná.

Závěr

Koupě nezkolaudovaného domu je vždy velké riziko. I když může cena působit lákavě, náklady na dokončení a kolaudaci vás mohou nepříjemně překvapit. Jen technická kontrola pro prodej nemovitosti dokáže spolehlivě odhalit, co kolaudaci brání a kolik bude stát dům skutečně dokončit.

Než podepíšete smlouvu, ujistěte se, že kupujete skutečně dům k bydlení – a ne problém, který vás bude stát další statisíce.